Con l’ordinanza n. 19129 dell’11 giugno 2026, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, si è pronunciata in materia di detrazioni fiscali, precisando che, nelle ipotesi di affitto di ramo d’azienda, le spese relative alle parti comuni di un centro commerciale, quando riguardano la sola gestione e manutenzione dei servizi condivisi, non coincidono con gli oneri diretti alla conservazione dell’efficienza dei beni affittati e non incidono sul diritto del concedente a dedurre le quote di ammortamento, se ciò risulta dalla disciplina contrattuale conforme all’autonomia privata.
La controversia nasce da un avviso di accertamento notificato a una società proprietaria di rami d’azienda inseriti in un centro commerciale. L’Agenzia delle Entrate contestava la deduzione di quote di ammortamento ritenendo che, in presenza di alcuni costi di manutenzione e gestione riaddebitati agli affittuari, il diritto alla deduzione dovesse spettare a questi ultimi e non al concedente.
Secondo l’Ufficio, il mero fatto che gli affittuari sopportassero una parte delle spese relative ai beni di uso comune avrebbe dimostrato che su di essi gravava anche l’obbligo di conservare l’efficienza economica del complesso aziendale, con conseguente trasferimento del beneficio fiscale collegato agli ammortamenti.
La società contribuente si opponeva a questa ricostruzione, sostenendo che l’Agenzia aveva confuso due piani diversi: da un lato, gli oneri di gestione e manutenzione delle parti comuni del centro commerciale; dall’altro, le spese riferite alla conservazione dell’efficienza dei beni compresi nei rami d’azienda affittati. La contribuente evidenziava inoltre che i contratti prevedevano una specifica ripartizione degli oneri, frutto di una deroga convenzionale legittimamente pattuita tra le parti.
In primo grado il ricorso veniva accolto. In appello, la decisione veniva confermata dalla giudice tributaria regionale, che rilevava come i costi di manutenzione ordinaria, di vigilanza, di pulizia e di gestione quotidiana delle parti comuni non coincidessero con le spese necessarie a conservare l’efficienza dei beni aziendali affittati, rimaste a carico della società proprietaria. Da qui il ricorso per cassazione dell’Agenzia delle Entrate.
L’ordinanza n. 19129 del 11 giugno 2026
La Suprema Corte ha rigettato i primi tre motivi di ricorso dell’Agenzia, condividendo l’impostazione dei giudici di merito. Il punto decisivo, secondo la Cassazione, sta nella corretta lettura dell’articolo 2561 del codice civile e dell’articolo 102, comma 8, del TUIR: la disciplina fiscale collega ordinariamente la deduzione degli ammortamenti al soggetto che sopporta l’obbligo di conservare in efficienza il compendio aziendale, ma consente anche che le parti, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, derogino a tale assetto.
Nel caso concreto, la Corte ha osservato che le spese contestate riguardavano le parti comuni del centro commerciale e, dunque, beni e servizi estranei al perimetro dei rami d’azienda affittati ai singoli esercenti. Si tratta di costi funzionali al funzionamento complessivo della struttura – come gestione, servizi comuni e manutenzione degli spazi condivisi – e non di oneri diretti a evitare il deperimento o a ripristinare il valore economico dei beni aziendali dati in affitto.
Per questa ragione, la Cassazione ha ritenuto impropria la tesi secondo cui il riaddebito di tali costi agli affittuari sarebbe sufficiente a trasferire su di essi anche l’obbligo di conservazione dell’efficienza del ramo d’azienda e, quindi, il diritto alla deduzione degli ammortamenti. La Corte ha invece distinto con nettezza il ‘funzionamento’ del centro commerciale dalla ‘conservazione dell’efficienza’ del compendio aziendale, affermando che solo quest’ultima categoria è rilevante ai fini dell’articolo 102, comma 8, del TUIR.
In sostanza, la deduzione delle quote di ammortamento da parte del concedente è stata giudicata legittima perché coerente con le clausole contrattuali e con la ripartizione degli oneri voluta dalle parti. L’accordo negoziale, infatti, ha lasciato in capo alla società proprietaria la perdita di valore economico dei beni dovuta al loro utilizzo, mentre gli affittuari hanno sostenuto soltanto i costi ordinari di gestione delle parti comuni.
È stato invece accolto il solo quarto motivo di ricorso, relativo alla liquidazione delle spese generali forfettarie, poiché la misura riconosciuta in sentenza risultava superiore al limite ordinario del 15 per cento previsto dalla disciplina applicabile. Per questo profilo la causa è stata rinviata al giudice di merito per un nuovo esame della regolazione delle spese.
In tema di deduzione delle quote di ammortamento da parte della società proprietaria dei rami d’azienda concessi in affitto, le spese inerenti le parti comuni sostenute a favore dei singoli rami di azienda non riguardano in alcun modo la conservazione in efficienza dei beni dati in affitto non essendo diretti a contrastare il deperimento degli stessi, né possono trovare alcuna correlazione nelle quote di ammortamento oggetto di causa, la cui finalità è quella di distribuire su più esercizi la perdita di valore dell’azienda dovuta al degrado d’uso; ne deriva che appare legittima la deduzione delle quote di ammortamento da parte del concedente, come da convenzione contrattuale intervenuta tra le parti che rientra nella piena disponibilità delle stesse in osservanza del principio di autonomia contrattuale ex articolo 1322 Cc. A nulla rileva la distinzione dei costi tra spese di manutenzione di natura ordinaria e spese di natura straordinaria – per di più afferenti alle parti comuni del centro commerciale (e quindi ai beni non inclusi nel perimetro dei rami di azienda affittati ai negozianti) – essendoci una profonda differenza, giuridica ed economica, tra «funzionamento» (i.e. spese di gestione e manutenzione) e «conservazione dell’efficienza» (i.e. oneri per il ripristino del valore economico aziendale) del complesso aziendale affittato, a cui fa espresso riferimento l’articolo 102, comma 8 del Tuir.
