Con l’ordinanza n. 22638 del 2 luglio 2026, la Suprema Corte di Cassazione, I Sezione Civile, si è pronunciata in materia di espropriazione, precisando che la stima di un terreno oggetto di occupazione d’urgenza deve essere effettuata sulla base del valore venale pieno del bene, tenendo conto anche della possibilità di dimostrare che l’area, pur non essendo edificabile, sia concretamente suscettibile di utilizzazioni ulteriori, quali parcheggi, attrezzature sportive o campi da gioco.
Il caso
La vicenda trae origine da una procedura espropriativa promossa da un Comune per la realizzazione di una piazza e di una strada pubblica.
I proprietari del terreno contestavano la quantificazione dell’indennità, sostenendo che il fondo, pur classificato come agricolo, fosse inserito in un contesto urbanizzato e presentasse caratteristiche tali da giustificare una valutazione economica ben superiore rispetto a quella determinata sulla base del valore agricolo medio.
Dopo una prima pronuncia della Cassazione, che aveva imposto di applicare il criterio del valore venale pieno, la Corte d’appello, in sede di rinvio, confermava una stima sostanzialmente ancorata ai valori agricoli. Gli eredi del proprietario ricorrevano nuovamente per cassazione.
L’ordinanza n. 22638 del 2 luglio 2026
La Cassazione ha ricordato che, dopo la declaratoria di illegittimità costituzionale del criterio del valore agricolo medio, l’indennità di espropriazione deve essere determinata facendo riferimento al valore venale pieno del bene.
Tale criterio non coincide con il semplice valore agricolo del terreno, ma impone di considerare tutte le caratteristiche che incidono sul suo effettivo valore di mercato.
Secondo la Corte, anche un terreno non edificabile può avere una significativa utilità economica se la normativa urbanistica consente forme di sfruttamento intermedie tra l’uso agricolo e quello edificatorio, come la realizzazione di parcheggi, impianti sportivi, campi da gioco, depositi o chioschi.
La Corte ha ritenuto che i giudici di merito avessero disatteso il principio di diritto già fissato, limitando la consulenza tecnica al confronto con terreni agricoli privi di ulteriori potenzialità e giungendo così a una valutazione meramente simbolica.
Per tali ragioni ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione affinché proceda a una nuova stima conforme ai principi indicati.
La massima
In tema di espropriazione, la stima di un terreno oggetto di occupazione d’urgenza deve essere effettuata in base al valore venale pieno del bene. Il criterio comprende anche la possibilità di dimostrare che l’area è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso come attrezzature sportive, parcheggi o campi da gioco.
