Con l’ordinanza n. 27017 dell’8 ottobre 2025, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, si è pronunciata in materia di IMU, precisando che l’immobile accatastato paga l’Imu anche quando è privo di abitabilità. Va esclusa pertanto una tassazione ridotta al 50% applicabile per i fabbricati inagibili.
Il caso
Una società, proprietaria di alcune unità immobiliari, riceveva dal Comune un avviso di accertamento relativo al mancato versamento dell’imposta TASI per un determinato anno di imposta.
L’ente locale contestava il pagamento parziale dell’imposta, sostenendo che gli immobili risultavano ancora soggetti a tassazione, nonostante fossero stati oggetto di provvedimenti amministrativi di sequestro e di ordine di demolizione.
La società impugnava l’atto, sostenendo che gli immobili, non più nella sua disponibilità e privi di utilizzabilità, non potessero essere considerati come fabbricati ai fini del tributo.
La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso, e la decisione veniva poi confermata in appello dalla Commissione Tributaria Regionale.
A seguito del rigetto dell’appello, la curatela del fallimento della società proponeva ricorso per Cassazione, lamentando, tra le altre cose, che la presenza di un ordine di demolizione e la mancanza di abitabilità avrebbero dovuto comportare la tassazione del solo suolo, non dell’intero fabbricato.
L’ordinanza n. 27017 dell’8 ottobre 2025
La Suprema Corte, esaminando i motivi di ricorso, ha dichiarato inammissibili alcune delle censure per mancanza di specificità e di autosufficienza, ma ha comunque affrontato il merito della questione tributaria.
Secondo i giudici di legittimità, ai fini IMU e TASI, un immobile deve essere considerato tassabile finché permane accatastato o accatastabile, indipendentemente dalla sua effettiva abitabilità o dalla presenza di difformità urbanistiche.
La Corte ha ricordato che la normativa in materia non subordina l’obbligo tributario alla regolarità edilizia né al rilascio del certificato di agibilità: ciò che rileva è l’iscrizione catastale o la semplice possibilità di accatastamento, in quanto indice dell’esistenza giuridica del bene.
Pertanto, la mancanza di abitabilità o un ordine di demolizione non incidono sul presupposto impositivo, poiché l’imposta resta dovuta sino a quando il fabbricato non venga effettivamente demolito o cancellato dal catasto.
Non è quindi possibile assimilare tali situazioni a quelle dei fabbricati inagibili o diroccati, per i quali la legge prevede espressamente una riduzione del 50% dell’imposta.
Con questa ordinanza, la Cassazione riafferma un principio ormai consolidato: il pagamento dell’IMU è dovuto sulla base della sola iscrizione catastale, a prescindere da condizioni di agibilità, utilizzabilità o regolarità urbanistica.
La massima
«In materia tributaria, l’immobile accatastato paga l’Imu anche quando è privo di abitabilità. Va esclusa pertanto una tassazione ridotta al 50% applicabile per i fabbricati inagibili.»
