Con l’ordinanza n. 24968 del 10 settembre 2025, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, si è pronunciata in materia di rimborso IVA, chiarendo che il leasing di un immobile può essere considerato, a determinate condizioni, come un vero e proprio acquisto di un bene di investimento.
Il caso
La vicenda nasce da una richiesta di rimborso IVA avanzata da una società per spese sostenute nel 2009, relative sia al leasing di un capannone e di alcune attrezzature, sia a lavori di ristrutturazione eseguiti sull’immobile oggetto di leasing.
L’Agenzia delle Entrate aveva negato il rimborso, contestando anche un indebito utilizzo di somme anticipate in sede di controllo preliminare.
Dopo un lungo percorso giudiziario, la Commissione tributaria provinciale e quella regionale avevano dato ragione alla società, ma l’Agenzia aveva impugnato la decisione davanti alla Cassazione.
Quest’ultima, con una prima ordinanza del 2022, aveva cassato con rinvio, chiedendo al giudice di merito di verificare se il contratto di leasing presentasse le caratteristiche tali da renderlo assimilabile a un acquisto vero e proprio.
L’ordinanza n. 24968 del 10 settembre 2025
La Cassazione, nel nuovo intervento, ha accolto il ricorso incidentale dell’Agenzia delle Entrate, rilevando che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado non aveva compiuto le verifiche richieste sul contratto di leasing.
Infatti, la Suprema Corte ha ribadito che il leasing può essere trattato come un acquisto di un bene di investimento ai fini della detrazione e del rimborso IVA, ma solo se sussistono specifiche condizioni: la previsione del trasferimento di proprietà al termine del contratto o l’attribuzione delle caratteristiche essenziali della proprietà al conduttore; la corrispondenza tra il totale delle rate (interessi inclusi) e il valore di mercato del bene; la circostanza che l’esercizio dell’opzione di riscatto, pur formalmente facoltativo, rappresenti in concreto l’unica scelta economicamente razionale per l’utilizzatore. Poiché tali verifiche non erano state effettuate, la sentenza è stata nuovamente cassata con rinvio.
La massima
“In tema di diritto dell’utilizzatore al rimborso dell’eccedenza detraibile dell’Iva relativa alle spese per l’acquisizione in leasing dell’immobile, tale operazione di leasing deve essere equiparata, per l’utilizzatore, all’acquisto di un «bene di investimento» anche prima dell’esercizio del diritto di riscatto, integrando l’ipotesi di acquisto di un «bene» ammortizzabile prevista dall’articolo 30, comma 3, lettera c), Dpr 633/972, purché ricorrano le seguenti condizioni, il cui accertamento in concreto è necessario per poter equiparare l’operazione in esame ad un’operazione di acquisto di beni di investimento: per i beni oggetto di leasing deve essere previsto il trasferimento di proprietà, al conduttore, alla scadenza del contratto o deve essere prevista l’attribuzione, al conduttore, delle caratteristiche essenziali della proprietà dei beni medesimi; la somma delle rate e degli interessi deve equivalere al valore venale dei beni; l’esercizio dell’opzione di acquisto, per quanto facoltativo dal punto di vista formale, deve essere, alla luce delle condizioni finanziarie del contratto, come la sola scelta economicamente razionale che il locatario possa fare.”
