Mutuo concesso al costruttore: la Banca non cancella l’ipoteca se l’acquirente paga l’intero prezzo al costruttore

Con l’ordinanza n. 175 del 7 gennaio 2025, la Suprema Corte di Cassazione, III Sezione Civile, si è pronunciata in materia di contratti, precisando che la Banca non è tenuta a cancellare l’ipoteca iscritta sulla casa a garanzia di un mutuo fondiario se l’acquirente ha pagato l’intero prezzo al costruttore, in quanto a tale fine sono necessari il frazionamento del finanziamento ed il versamento all’istituto di credito della quota gravante sull’immobile trasferito.

Il caso

Con atto di citazione del 2016 l’acquirente di un immobile conveniva in giudizio un istituto di credito con la premessa di essere divenuto assegnatario dell’unità immobiliare facente parte del complesso realizzato da una cooperativa edilizia la quale aveva stipulato un contratto di mutuo fondiario con erogazioni a stato avanzamento lavori e garantito da ipoteca iscritta sull’intero complesso immobiliare.

L’originario attore esponeva di avere integralmente corrisposto alla cooperativa l’intero corrispettivo prima del trasferimento dell’unità immobiliare, senza accollarsi una quota del mutuo.

Pertanto, riteneva di avere diritto alla liberazione della propria unità immobiliare dal vincolo ipotecario.

Nondimeno, nel 2015 la Banca procedeva unilateralmente ad eseguire il frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca a garanzia della quota di mutuo accollabile sulla stessa unità immobiliare.

L’attore, pertanto, chiedeva che l’atto unilaterale di frazionamento venisse dichiarato nullo nella parte in cui era indicata la quota corrispondente all’unità immobiliare di riferimento.

Il giudice di primo grado accoglieva la domanda attorea e, proposto gravame dall’istituto di credito nonché dalla cessionaria del credito medio tempore intervenuta, la Corte territoriale confermava integralmente la statuizione di primo grado.

In particolare, la Corte d’Appello di Roma precisava che:

  • l’ 39, commi 6 e 6-bis, TUB, deve intendersi derogatorio del principio di indivisibilità dell’ipoteca di cui all’art. 2809 c.c.;
  • che tale norma deve essere interpretata nel senso che “ciascuna unità immobiliare frazionata garantisce soltanto la quota risultante dalla suddivisione del mutuo che è oggetto di accollo da parte degli acquirenti o assegnatari delle singole unità”;
  • che, pertanto, “in assenza di accollo della quota di mutuo, nessuna ipoteca può più gravare sulla sua unità immobiliare ove, come nella specie, non vi sia stata suddivisione del finanziamento e correlativo frazionamento dell’ipoteca, venendo meno la necessaria relazione tra debito e garanzia.

Avverso detta pronuncia, proponeva ricorso l’istituto di credito e la cessionaria sulla scorta di un unico motivo.

L’ordinanza n. 175 del 07 gennaio 2025

In particolare, le doglianze promosse censuravano la decisione della Corte territoriale la quale aveva erroneamente ritenuto che il creditore fondiario fosse obbligato a procedere al frazionamento in proporzione alle quote di finanziamento oggetto di accollo da parte dei promissari acquirenti e a restringere l’ipoteca dagli immobili per i quali non vi sia stato accollo di una quota del finanziamento.

Secondo la tesi promossa, invece, dall’istituto di credito, la Corte territoriale aveva errato nel ritenere che nell’ambito del frazionamento di un mutuo fondiario, l’ipoteca sul bene del terzo acquirente o assegnatario di ciascuna unità immobiliare dovesse essere limitata a garantire soltanto la quota di finanziamento che il soggetto si è accollato, con conseguente obbligo del creditore ipotecario di cancellare l’ipoteca iscritta nell’ipotesi in cui il terzo acquirente o assegnatario non si sia accollato nessuna quota del debito.

La Corte, dopo avere esaminato congiuntamente il ricorso principale e quello incidentale in quanto sostanzialmente coincidenti, li dichiarava fondati.

In breve, gli Ermellini, richiamando un oramai consolidato orientamento giurisprudenziale sul tema, hanno precisato che – com’è del del resto intuitivo – la garanzia ipotecaria in favore del creditore fondiario non può certo svanire nel nulla per effetto del frazionamento richiesto dall’acquirente della singola unità immobiliare che non si sia accollato la quota di mutuo ad essa riferibile.

Invero, se tanto dovesse avvenire per tutte le unità del complesso immobiliare, la garanzia ipotecaria resterebbe lettera morta e il creditore sarebbe privato di ogni tutela, nonostante il principio di indivisibilità dell’ipoteca.

Per conseguenza, non può prescindersi, in ogni caso, dal consenso alla cancellazione della formalità ipotecaria da parte del creditore fondiario, evidentemente sulle base delle interlocuzioni e degli accordi con l’acquirente non accollante dell’unità immobiliare, e previa corresponsione, da parte sua, di somma adeguata e corrispondente al valore della quota della garanzia gravante sull’unità stessa, salva minor pretesa dello stesso creditore.

Sulla scorta di dette motivazioni, il Supremo Consesso accoglieva i ricorsi rigettando la domanda dell’acquirente

La massima

In tema di mutuo fondiario, ex artt. 38 e ss. del D.Lgs. n. 385 del 1993, l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull’intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all’unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell’ipoteca predetta, ma non la cancellazione di quest’ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l’importo di tale quota, giacché, in caso contrario, l’istituto di credito pur senza essere stato soddisfatto, perderebbe la propria garanzia ipotecaria per la sola ragione che ‘inter alios’ si è conclusa una vendita o un’assegnazione senza nessun accollo del mutuo”.

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