Con l’ordinanza n. 25456 del 17 settembre 2025, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, si è pronunciata in materia di preavviso di iscrizione ipotecaria, precisando che la comunicazione preventiva deve contenere soltanto l’indicazione del credito tributario per cui si procede, ma non anche l’indicazione degli immobili da sottoporre a vincolo, i quali devono essere individuati solo al momento dell’iscrizione effettiva.
Il caso
La vicenda trae origine da un preavviso di iscrizione ipotecaria notificato dall’Agente della riscossione nei confronti di un contribuente, per un importo complessivo di oltre 300.000 euro, derivante da numerose cartelle di pagamento e avvisi di addebito.
Il contribuente aveva impugnato l’atto, ma la Commissione tributaria provinciale aveva rigettato il ricorso.
In appello, la Commissione tributaria regionale aveva parzialmente accolto le doglianze del contribuente, ritenendo carente la motivazione del preavviso poiché non conteneva l’indicazione degli immobili su cui sarebbe stata iscritta l’ipoteca.
Contro tale decisione, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha proposto ricorso in Cassazione.
L’ordinanza n. 25456 del 17 settembre 2025
La Suprema Corte ha affrontato vari profili della vicenda, tra cui la legittimità del contenuto del preavviso di iscrizione ipotecaria, la sufficienza della motivazione della sentenza d’appello, la validità della notifica delle cartelle di pagamento e la corretta individuazione dei termini di prescrizione dei crediti erariali.
In primo luogo, la Cassazione ha chiarito che il preavviso di iscrizione ipotecaria ha una funzione meramente informativa e sollecitatoria: esso deve limitarsi a comunicare al debitore che, in mancanza di pagamento entro trenta giorni, verrà iscritta ipoteca.
Non è quindi necessario indicare nel preavviso quali immobili saranno colpiti dalla misura, essendo questa individuazione richiesta solo al momento dell’effettiva iscrizione.
Inoltre, la Corte ha rilevato che la sentenza della Commissione tributaria regionale era affetta da motivazione apparente, in quanto priva di una concreta ricostruzione dei fatti e di una adeguata analisi delle prove.
Con riferimento alla notifica delle cartelle, la Cassazione ha ribadito che eventuali vizi si considerano sanati se il contribuente ha comunque impugnato l’atto, raggiungendo così lo scopo della notifica. Infine, la Corte ha precisato che i tributi erariali, come IRPEF, IRES, IRAP e IVA, si prescrivono in dieci anni e non in cinque, salvo diversa disposizione normativa.
La massima
«In tema di riscossione esattoriale, l’art. 77, comma 2-bis, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 (quale introdotto dall’art. 7, comma 2, lett. u-bis, del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011 n. 106), prevede che la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria – la quale, come atto a contenuto informativo-sollecitatorio, si esaurisce nell’«avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca» – deve contenere soltanto l’indicazione (con riferimento all’an, cioè al titolo, ed al quantum, cioè all’entità) del credito tributario per cui si procede, ma non anche l’indicazione dell’immobile o degli immobili su cui l’agente della riscossione procederà ad iscrizione ipotecaria in caso di perdurante inadempienza del debitore, essendone necessaria l’individuazione soltanto in occasione della successiva costituzione del diritto reale di garanzia con l’esecuzione della pubblicità immobiliare».
