Con l’ordinanza n. 29262 del 5 novembre 2025, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, si è pronunciata in materia di agevolazioni prima casa, precisando che il contribuente ha diritto all’agevolazione sulla prima casa anche se ne ha un’altra ma è troppo piccola e quindi inidonea per le esigenze abitative della famiglia.
Il caso
Una contribuente aveva acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, dichiarando nell’atto di compravendita di non possedere altri immobili nel medesimo Comune.
Successivamente, l’Agenzia delle Entrate le contestava la decadenza dal beneficio, sostenendo che fosse già proprietaria di un’altra abitazione nello stesso territorio comunale.
L’Ufficio riteneva quindi mendace la dichiarazione resa in sede di rogito e procedeva al recupero delle imposte ordinarie, con l’aggiunta delle sanzioni.
La contribuente impugnava l’avviso di liquidazione dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, la quale confermava l’operato dell’Agenzia.
In secondo grado, la Corte di Giustizia Tributaria respingeva l’appello, affermando che la mera esistenza di un altro immobile fosse sufficiente per escludere l’agevolazione, senza necessità di ulteriori accertamenti sull’idoneità abitativa dello stesso.
La contribuente ricorreva quindi in Cassazione, sostenendo che l’immobile pre-posseduto fosse di fatto inidoneo ad accogliere la famiglia, in quanto di ridotte dimensioni e, per di più, locato a terzi.
L’ordinanza n. 29262 del 5 novembre 2025
La Suprema Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della contribuente, precisando un principio di diritto di grande rilievo pratico e interpretativo in materia di agevolazioni prima casa.
Secondo la Corte, il concetto di ‘dichiarazione mendace’ non può essere interpretato in senso meramente formale: la proprietà di un altro immobile nello stesso Comune non comporta automaticamente la perdita dei benefici fiscali, qualora tale immobile risulti concretamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e della sua famiglia.
L’idoneità, sottolinea la Cassazione, deve essere valutata non solo sul piano oggettivo (ad esempio, condizioni strutturali, dimensioni, abitabilità), ma anche soggettivo, tenendo conto delle reali necessità abitative, familiari e lavorative del contribuente.
Pertanto, un’abitazione troppo piccola, mal ubicata o non disponibile perché locata a terzi non può essere considerata idonea.
In questo senso, la Corte richiama un orientamento consolidato secondo il quale il requisito dell’impossidenza di altra casa deve intendersi come mancanza di un immobile concretamente idoneo all’uso abitativo.
La Cassazione ha inoltre censurato la sentenza di secondo grado per un vizio di extrapetizione: il giudice tributario, infatti, aveva fondato parte della decisione sull’affermazione che la contribuente avesse già usufruito in passato dell’agevolazione prima casa, circostanza mai dedotta dall’Agenzia e quindi estranea al tema del giudizio.
Conseguentemente, la Corte ha cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.
La massima
“Ai fini delle agevolazioni ‘prima casa’, la dichiarazione di non possedere altri immobili nel medesimo Comune va intesa come dichiarazione di non possedere altri immobili idonei all’abitazione, oggettivamente e soggettivamente. La mera proprietà di altro immobile, non idoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente, non costituisce dichiarazione mendace né causa di decadenza dal beneficio.”
