Con la sentenza n. 33719 del 16/11/2022 le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione sono state chiamate a risolvere l’annosa questione concernente il limite di finanziabilità del mutuo fondiario nonché la riqualificazione d’ufficio del contratto, in relazione alla previsione di cui all’art. 38, t.u.b., a norma del quale:
“il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere eseguite sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
In forza di detta previsione, il CICR, con delibera recepita da Banca d’Italia, fissava il limite di finanziabiltà nella misura dell’80% del valore dei beni ipotecati o delle opere da eseguire sugli stessi, potendosi raggiungere la misura del 100% solo in presenza di garanzie integrative.
1. L’orientamento del 2013.
La Corte ha preso le mosse da un primo orientamento giurisprudenziale risalente al 2013 e confermato fino al 2016, in forza del quale si era escluso che la previsione di cui all’art. 38, t.u.b., potesse rientrare nell’ambito dell’art. 117, comma 8, t.u.b., a norma del quale:
“La Banca d’Italia può prescrivere che determinati contratti, individuati attraverso una particolare denominazione o sulla base di specifici criteri qualificativi, abbiano un contenuto tipico determinato. I contratti difformi sono nulli. Resta ferma la responsabilità della Banca o dell’intermediario finanziario per la violazione delle prescrizioni della banca d’Italia”.
Sul punto, invero, la giurisprudenza aveva osservato che le previsioni di cui agli artt. 38 e 117, t.u.b., attribuissero alla Banca d’Italia due poteri differenti: nel primo caso quello di determinare la percentuale massima del finanziamento oggetto del contratto; nel secondo caso quello di inserire clausole tipo nelle categorie di contratti previsti. Invero:
“Che il limite di finanziabilità nel mutuo fondiario di cui all’art. 38 non rientri in una delle ipotesi indeterminate di cui all’art. 117 t.u.b., è dimostrato dal fatto che il legislatore ha espressamente previsto quale fosse il contratto su cui la Banca d’Italia dovesse intervenire e quale fosse la disposizione secondaria da introdurre, senza lasciare a quest’ultima ogni valutazione circa la scelta del tipo di contratto su cui operare un intervento tipizzatorio e la scelta di quale clausola inserire” (Cass. 26672/2013).
Altresì diversi sono gli interessi tutelati dalle due norme: l’art. 117, t.u.b., attiene alle trasparenza concernente le condizioni contrattuali nonché i rapporti con la clientela. Si tratta, invero, di una norma posta a presidio del contraente debole le cui violazioni importano nullità relativa azionabile solo dal cliente.
Per ciò che concerne il disposto di cui all’art. 38, t.u.b., per contro, il cliente ha interesse a ricevere un finanziamento che ecceda il limite previsto.
Per conseguenza, la nullità relativa è inapplicabile a tale ultima ipotesi, stante l’assenza di interesse del cliente ad eccepire detta nullità.
Riassumendo, detto orientamento ha escluso, oltre che alla nullità testuale, la configurabilità – nell’ambito della violazione del limite di finanziabilità – della nullità virtuale per violazione di norme imperative.
2. L’orientamento del 2017.
Detta impostazione è stata criticata dal successivo orientamento formatosi nella giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione a partire dal 2017 in forza del quale, sebbene sia stata riconosciuta l’impossibilità di ricondurre l’art. 38, t.u.b., alla previsione di cui all’art. 117, t.u.b., ed escludendo altresì la configurabilità della nullità testuale, ha tuttavia riconosciuto sussistente la nullità virtuale, ritenendo che il limite di finanziabilità debba essere considerato essenziale ai fini della qualificazione del contratto come mutuo fondiario.
Gli argomenti posti a base di detto orientamento sono stati così espressi:
- La finalità della prescrizione in oggetto (art. 38, t.u.b.) risponde ad interessi pubblico-economici nazionali;
- L’art. 38, t.u.b., è norma imperativa la quale, attraverso il superamento del limite di finanziabilità, sarebbe disattesa non solo in termini di comportamento, bensì sul versante dell’oggetto del finanziamento fondiario eccessivo;
- La fissazione del limite di finanziabilità costituisce regola di condotta che regola il quantum della prestazione creditizia ed influisce direttamente sulla fattispecie;
- L’interpretazione secondo cui in materia di credito fondiario si debba escludere la nullità del relativo contratto in caso di violazione del limite di finanziabilità costituisce causa di prelazione – resa illegittima dalla violazione del precetto – che andrebbe a minare la par conditio creditorum;
- La limitazione dell’importo del mutuo (e della garanzia ipotecaria) costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata dei contraenti con la conseguenza che, in caso di sconfinamento, è configurabile la nullità dell’intero contratto.
Dunque, in forza della nullità del contratto, l’unica alternativa concreta tesa al recupero dello stesso è da ricercarsi nella conversione in un contratto diverso sulla scorta di un’istanza di parte, non essendo la stessa rilevabile d’ufficio.
Gli orientamenti più recenti.
Tra gli orientamenti più recenti si segnalano pronunce giurisprudenziali (Cass. n. 17439/2019 e n. 7509/2022) che hanno espresso il disaccordo con la tesi della nullità del contratto per violazione di norme imperative, stante l’inadeguatezza delle conseguenze negative sul piano della stabilità del sistema bancario che si vorrebbe preservare, vanificando l’obiettivo di una sana e prudente gestione orientata ad evitare il rischio di sovraesposizione della banca, la cui possibilità per il recupero dell’importo finanziato in sede di esecuzione forzata verrebbe compromessa nel caso in cui il mutuo che eccede la quota di finanziabilità sia considerato nullo e con esso anche la relativa ipoteca.
Da ultimo, l’ordinanza interlocutoria ha prospettato la necessità – in luogo della nullità del contratto – di procedere ad una riqualificazione del contratto di mutuo fondiario come mutuo ipotecario, per il tramite della disapplicazione della disciplina privilegiata invocata di volta in volta dal creditore.
La pronuncia delle Sezioni Unite.
Sulla scorta di tutto quanto precisato, la Suprema Corte di Cassazione, nella sua massima composizione, ha espresso i seguenti princìpi di diritto:
“In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito”
Altresì,
“Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”.
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