La sentenza n. 1233 del 3 agosto 2023 emessa dal Tribunale Ordinario di Avellino in funzione di giudice del rinvio, chiarisce che al contratto concluso da un amministratore di condominio con un professionista si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.
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Con delibera assembleare del 26/10/2010 il condominio disponeva la risoluzione del contratto di manutenzione ordinaria dell’ascensore stipulato con il professionista, il quale presentava durata decennale e la naturale scadenza al 31/05/2017.
Detto contratto d’appalto di servizi, oltre a prevedere il rinnovo tacito in caso di mancata disdetta entro i 3 mesi dalla scadenza, stabiliva che “in caso di revoca anticipata dell’incarico su richiesta del committente o per impossibilità di adempierlo per colpa dello stesso il canone in vigore sarà comunque dovuto per intero […] fino alla naturale scadenza del contratto”.
Attesa l’avvenuta comunicazione di recesso unilaterale, il g.d.p. adito aveva ritenuto che le prestazioni previste da contratto dovessero permanere ed essere comunque soddisfatte, allo scopo di preservare l’appaltatore dalle spese sostenute nonché dal mancato guadagno, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1677 e 1671, c.c.
Il condominio, condannato in primo grado, ricorreva in appello deducendo, tra l’altro, la vessatorietà della clausola di cui sopra. La questione giungeva alla Suprema Corte di Cassazione per un problema di tipo processuale: nel giudizio di appello il Tribunale tratteneva la causa in decisione senza la concessione dei termini di cui all’art. 190, c.p.c., richiesti da entrambe le parti costituite in giudizio.
Il Tribunale di Avellino, in funzione di giudice del rinvio, accoglieva invece il gravame proposto dal condominio, che vedeva riconosciute le proprie ragioni.
La sentenza n. 1233 del 3 agosto 2023
Al fine di dirimere la controversa, il giudice del rinvio prendeva le mosse dalla disciplina consumeristica di cui al d.lgs. 206/2005, ritenuta applicabile al condominio in quanto “Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela dei consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale” (Cass. ord. 10679/2015).
Del resto, anche la Corte di Giustizia Europea, pur negando piena equiparazione tra condominio e consumatore, la cui nozione è ideata con riferimento alle persone fisiche, ha precisato che i medesimi principi comunitari non ostano ad una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa rendendo le figure assimilabili (CGUE, sez. I, 02/04/2020, n. 329).
Sulla scorta di dette premesse normativo-giurisprudenziali, il Tribunale di Avellino ha dichiarato vessatoria la clausola contrattuale in forza della quale si imponeva all’ente di gestione che recede anzitempo di versare l’intero corrispettivo pur senza ricevere alcuna controprestazione per quasi tutta la durata del contratto, in ragione dell’eccessivo squilibrio che determinato dalla stessa.
In presenza della chiara affermazione della natura di consumatore del condominio, quale mandatario di singoli condomini consumatori, deve ritenersi applicabile la disciplina consumeristica: ne consegue che deve ritenersi vessatoria la clausola del contratto nell’appalto di servizi che impone il pagamento all’appaltatore degli importi dovuti per tutta la durata del contratto, nonostante il recesso sia stato esercitato in un tempo molto lontano dalla sua scadenza, che comporta un chiaro squilibrio del sinallagma contrattuale in favore dell’appaltatore, che di fatto senza dover compiere alcun tipo di attività si assicura in tal modo l’intera prestazione di pagamento senza sopportare alcun tipo di sacrificio.
