Con ordinanza n. 4357 del 19 febbraio 2024, la Suprema Corte di Cassazione, Sez. III Civile, si è pronunciata in materia di opponibilità ai creditori procedenti e all’aggiudicatario delle obbligazioni assunte dal donatario in favore del donante nella donazione immobiliare.
Indice
L’aggiudicatario di un immobile di proprietà del debitore esecutato, presentava ricorso per Cassazione avverso l’ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. emessa dal Tribunale di Perugina che accoglieva l’opposizione ex art. 617, co. 2, c.p.c. proposta dal debitore esecutato in merito all’ordine di rilascio dell’immobile rispetto al quale l’aggiudicatario era divenuto tale.
In punto di fatto, il ricorrente, che si era aggiudicato l’immobile nel 2018, riferiva di essere stato costretto a richiedere la liberazione dello stesso, occupato dai genitori del debitore esecutato in quanto il terreno su cui insisteva il fabbricato di maggiore consistenza era pervenuto a quest’ultimo in forza di donazione operata dai genitori, la quale prevedeva l’obbligazione, qualificata propter rem, di dare a i donanti, per la durata della vita degli stessi, vitto e alloggio gratuito nel piano rialzato dell’allora costruendo edificio.
Il Giudice dell’esecuzione, stabilita l’impossibilità di procedere all’ordine di liberazione sulla scorta del fatto che gli occupanti sembrava avessero un titolo opponibile, vedeva l’aggiudicatario insistere per l’emissione dell’ordine di liberazione che, dapprima, veniva emesso e sospeso in termini di efficacia, per poi essere attuato allorquando il Collegio disponeva la revoca del provvedimento di sospensione.
Di conseguenza, il debitore esecutato, insieme con i genitori, agiva in giudizio vedendosi dichiarare illegittimo ed ineseguibile l’ordine di liberazione.
A tale conclusione perveniva il giudicante sul rilievo che non fosse rilevante discutere se e quanto risultasse appropriata la definizione propter rem usata nello strumento contrattuale, occorrendo, invece, attenersi a quella che viene indicata come la “interpretazione più cautamente riduttiva del contratto”, sulla cui scorta il Tribunale perugino riteneva costituito in favore dei donanti un diritto personale di godimento in qualche modo assimilabile alla locazione – sebbene senza previsione della corresponsione di un canone – poiché l’obbligazione assunta dal donatario verso i donanti non era mera liberalità senza contropartita, presentando una giustificazione economica in quanto rientrante nella figura del modus annesso alla donazione.
In questa prospettiva, il tribunale aveva ritenuto il titolo degli occupanti – trascritto – opponibile all’aggiudicatario ex art. 1599, co. 3, c.c.
L’ordinanza n. 4357 del 19 febbraio 2024
Con il primo motivo di ricorso, l’aggiudicatario denunciava la violazione e/o la falsa applicazione degli artt. 1362, 793, 1571 e 1599 c.c.
In particolare, secondo la ricostruzione di parte ricorrente, la sentenza andava censurata nella parte in cui la medesima aveva erroneamente applicato la previsione di cui agli artt. 1362 e 793, c.c., non qualificando l’onere “de quo” – alloggio gratuito ai donanti “vita loro durante” – quale obbligazione modale nell’ambito della donazione.
Conseguentemente, non presentando l’onere modale una natura di corrispettivo tale da trasformare il titolo dell’attribuzione da gratuito ad oneroso, la disposizione resta assoggettata alla disciplina generale delle obbligazioni e, per ciò solo, deve esserne esclusa l’opponibilità al terzo acquirente.
In breve, il giudice di merito ha errato nel ritenere applicabili le norme sulla locazione in quanto, nella specie, non può sussistere corrispettività, attesa la natura di onere modale dell’impegno assunto.
La Corte di Cassazione ha ritenuto il primo motivo di ricorso fondato.
In particolare, il Supremo Consesso ha ritenuto errata la tesi che ravvisava, in quello attribuito ai donanti, un diritto personale assimilabile a quello del locatore.
In primo luogo, secondo il ragionamento della Corte, l’attribuzione di un diritto “vita loro durante” mal si concilia con la durata al massimo trentennale della locazione; in secondo luogo, essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, il Tribunale perugino ha erroneamente concepito l’impegno oggetto della donazione modale quale contropartita del godimento del bene in netto contrasto con il principio per cui il “modus” non può assumere natura di corrispettivo, trasformando il titolo dell’attribuzione da gratuito ad oneroso.
Al più, affermano gli Ermellini citando precedente pronuncia della Corte di Cassazione, si è in presenza di un diritto personale atipico di godimento, ricollegato al “modus” della donazione, di talché “la trascrizione della donazione modale non fa acquisire all’onere carattere reale, atteso il principio di tipicità dei diritti reali e la riconduzione della donazione modale nell’ambito dei rapporti obbligatori”.
Tanto basta ad escludere l’opponibilità della clausola contrattuale ai terzi, o comunque ai creditori procedenti ed all’aggiudicatario, non potendo ricondursi né ad un diritto reale, né ad altro previsto dalla disciplina dei contratti, impregiudicata la responsabilità tra le parti, e quindi del donatario verso i donanti.
Né, infine, rileva, perché il diritto di cui si discute non si può assimilare a quello del locatario, che l’ipotizzata locazione, ove pure anteriore od opponibile all’aggiudicatario, sarebbe da lui riconoscibile solo entro i limiti temporali massimi previsti dalla legislazione applicabile in ragione della destinazione – abitativa, non abitativa, agraria, etc. – del bene immobile.
Sulla scorta di detta prospettazione, la Corte ha dichiarato i successivi due motivi di riscorso assorbiti dal primo, accolto.
Non è opponibile ai creditori procedenti ed all’aggiudicatario l’obbligazione assunta nell’atto di donazione di un immobile, dal donatario nei confronti del donante, avente ad oggetto la concessione in godimento del medesimo per tutta la vita naturale dei beneficiari.
Scarica la sentenza
